Az ingatlan árát akkor érdemes módosítani, ha megfelelő láthatóság és elegendő piaci idő mellett sincs érdemi érdeklődés vagy ajánlat, miközben a hasonló alternatívák versenyképesebbek. Az árcsökkentésnek adatokra és visszajelzésekre kell épülnie, nem pusztán arra, hogy eltelt néhány hét.
Az induló ár mindig egy feltételezés a piacról. A hirdetés első heteiben érkező adatok – megtekintések, hívások, személyes visszajelzések és ajánlatok – ezt a feltételezést igazolják vagy pontosítják.
Nem az a kérdés, hogy „engedjünk-e az árból”, hanem az, hogy a módosítás után az ingatlan valóban új és versenyképes pozícióba kerül-e.
Négy jel, amikor valóban az ár lehet a probléma
Jó elérés, kevés kapcsolatfelvétel
A vevők látják a hirdetést, de az ajánlat nem elég vonzó számukra. Előbb a képeket és a pozicionálást, majd az árat kell vizsgálni.
Több megtekintés, nulla ajánlat
Az ingatlan érdekes, de a helyszínen érzékelt érték nem találkozik az irányárral. Ez az egyik legerősebb árjelzés.
Azonos árszinten jobb alternatívák vannak
A vevő nem önmagában értékeli az ingatlant. Ha ugyanabból a keretből láthatóan többet kap máshol, nincs döntési oka.
A visszajelzések ugyanarra mutatnak
Ha egymástól független érdeklődők következetesen ugyanazt az ár-érték problémát jelzik, azt érdemes komolyan venni.
Miért veszélyes túl sokáig várni?
Az új hirdetések kapják a legtöbb figyelmet. Ha ebben az időszakban az ár jelentősen eltér a vevői értékítélettől, a legaktívabb érdeklődők továbblépnek.
A hosszú hirdetési idő önmagában is kérdést ébreszthet: van-e rejtett probléma, mennyire alkuképes a tulajdonos, miért nem választotta még senki? Ez gyengítheti a tárgyalási helyzetet.
A jelképes árcsökkentés gyakran nem változtat semmin
Egy kis módosítás csak akkor hasznos, ha új keresési ársávba helyezi az ingatlant vagy érdemben megváltoztatja az összehasonlítást.
109,9 M Ft → 107,9 M Ft
Lehet, hogy ugyanazok a vevők látják, ugyanazokkal a jobb alternatívákkal összevetve. A hirdetés ára változott, a piaci pozíciója nem.
A hatásos módosítás három feltétele
- 1Adatok támasztják alá
Nem megérzésből, hanem visszajelzésekből és összehasonlítható kínálatból indul ki.
- 2Új vevői kör számára is láthatóvá tesz
Érdemes figyelembe venni a keresési ársávokat és a finanszírozhatóságot.
- 3Megújított bemutatással együtt történik
Új fotósorrenddel, erősebb szöveggel és pontosabb pozicionálással valódi újraindítást ad.
Mikor nem az árhoz kell először nyúlni?
Előbb az elérést, a felületeket és a hirdetés technikai minőségét kell rendezni.
Rossz képek vagy hiányos információk mellett nem tudjuk, hogyan reagálnának a vevők egy megfelelő bemutatásra.
Egy-két nap vagy egyetlen visszajelzés alapján korai lehet következtetést levonni.
Szűkebb célcsoport esetén hosszabb értékesítési idő lehet indokolt, de a stratégiát akkor is mérni kell.
Gyakori kérdések
Mennyi idő után kell árat csökkenteni?
Nincs minden ingatlanra érvényes határidő. A döntést az elérés, a kapcsolatfelvételek, a megtekintések és a visszajelzések együtt alapozzák meg.
Jobb eleve magasabbról indulni az alku miatt?
A túl magas induló ár kizárhatja azokat a vevőket, akik a reális ársávban keresnek. Alkura lehet teret hagyni, de ez nem teheti versenyképtelenné a hirdetést.
Az árcsökkentés után újra kell készíteni a hirdetést?
Érdemes legalább a nyitóképet, a képsorrendet és a fő üzenetet felülvizsgálni, hogy a módosítás valódi újrapozicionálásként jelenjen meg.