Egy lakás eladásának költsége nem egyetlen fix összeg: az energetikai tanúsítvány, ügyvédi vagy dokumentációs tételek, esetleges felkészítési és marketingköltségek, valamint bizonyos esetekben az adózás együtt alakítják. A tényleges költség ezért mindig az adott ingatlan és értékesítési helyzet függvénye.
A teljes képhez az értékesítés közvetlen költségei mellett számolni kell az esetleges hitel visszafizetésével, adóval, költözéssel és a következő ingatlanhoz szükséges összeggel is. Így elkerülhető, hogy egy látszólag jó ajánlat a végén ne fedezze a következő lépést.
A hat legfontosabb költségcsoport
Kötelező vagy szükséges tételek
Ilyen lehet az energetikai tanúsítvány, az okiratok beszerzése, továbbá a jogi vagy műszaki helyzet rendezése. Nem minden tétel merül fel minden eladásnál.
Felkészítés és bemutatás
Takarítás, kisebb javítások, lomtalanítás, fotózás, alaprajz vagy célzott értéknövelő munka. Jól megválasztva ezek javíthatják az eladhatóságot.
Értékesítés és szakértői segítség
A közvetítői, ügyvédi, energetikusi vagy műszaki szakértői díj megállapodás kérdése. A díj mellett mindig a szolgáltatás tartalmát is vizsgáld.
Hitel és teher rendezése
Jelzálog, támogatás, végrehajtási jog vagy más teher esetén banki és földhivatali ügyintézés, igazolások, valamint esetleges díjak kapcsolódhatnak a tehermentesítéshez.
Költözés és birtokbaadás
Költöztetés, tárolás, végső takarítás, mérőórák rendezése vagy az ingatlan szerződés szerinti állapotának biztosítása is része lehet a teljes költségnek.
Esetleges személyi jövedelemadó
Nem az eladási ár egészére fizetendő. Ha adóköteles jövedelem keletkezik, annak adója jelenleg 15%; a költségek és az eltelt évek is számítanak.
Az eladási ár nem automatikusan adóköteles
Magánszemélynél először az értékesítésből származó jövedelmet kell meghatározni. A bevételből a szabályok szerint levonható lehet többek között a szerzésre fordított összeg, az értéknövelő beruházás és az átruházással kapcsolatos igazolt kiadás. Az így számított összeg az eltelt évek alapján tovább csökkenhet.
Az adóköteles jövedelem jelenlegi személyijövedelemadó-mértéke.
A szerzést követő ötödik évben vagy utána a számított összeg már nulla lehet.
Az adó alapja nem automatikusan a teljes eladási ár és nem is pusztán a két ár különbsége.
Az adókötelezettség függ a szerzés módjától és időpontjától, az igazolható költségektől, valamint az egyedi körülményektől. Szerződés előtt kérj személyre szabott tájékoztatást könyvelőtől, adótanácsadótól vagy a NAV-tól.
Készíts költségtervet még a hirdetés előtt
- 1Írd össze a biztos tételeket
Fennálló hitel, szükséges dokumentumok, tanúsítvány, költözés és a már ismert szolgáltatási díjak.
- 2Különítsd el a választható ráfordításokat
Melyik javítás, felkészítés vagy marketingeszköz hozhat több érdeklődést vagy jobb ajánlatot?
- 3Ellenőrizd az esetleges adót
A szerzés éve, módja és bizonylatai alapján, még mielőtt véglegesíted a szükséges minimumárat.
- 4Határozd meg a szükséges nettó összeget
Ne a vágyott hirdetési árból indulj ki, hanem abból, mire lesz valóban szükséged az ügylet után.
Nem az a cél, hogy minden kiadást elkerülj. Az a jó ráfordítás, amely csökkenti a kockázatot, gyorsítja a folyamatot vagy igazolhatóan javítja a nettó eredményt.
Gyakori kérdések
Az eladónak vagy a vevőnek kell ügyvédet fizetnie?
Nincs minden ügyletre kötelező költségviselési szabály; a felek megállapodása és az ügyvédi megbízás tartalma dönt. A gyakorlatban gyakran a vevő vállalja, de az eladónak is lehet saját jogi költsége.
Az energetikai tanúsítvány mindig szükséges?
Az ellenérték fejében történő tulajdon-átruházásnál főszabály szerint szükséges, de a jogszabály kivételeket is meghatároz. Az adott ingatlanra vonatkozó kötelezettséget ügyvéddel és jogosult tanúsítóval érdemes ellenőrizni.
Levonható a közvetítői díj az adóalapból?
Az átruházással kapcsolatos, szabályosan igazolt kiadás elszámolható lehet. Az egyedi elszámolhatóságot és a szükséges bizonylatot adószakértővel vagy a NAV-val ellenőrizd.
Érdemes felújítani eladás előtt?
Nem automatikusan. A kisebb hibák javítása és a rendezett bemutatás gyakran indokolt, de egy teljes felújítás költségét a vevő nem feltétlenül fizeti meg.